O Doutor Finanças, empresa especializada em finanças pessoais e familiares, identificou seis tendências no setor imobiliário português no segundo semestre de 2020: manutenção dos preços dos imóveis, rendas caem só por tempo limitado, manutenção dos juros e condições de financiamento, aumento da procura na periferia e preferência por espaços exteriores, retoma do investimento externo e redução do número de transações até ao final da pandemia.
O último semestre deste ano apresenta um cenário incerto para o mercado imobiliário, ainda que se antecipem quebras significativas no número de negócios concluídos. Neste contexto, os especialistas de mercado assumem que existem dúvidas em relação ao desempenho do setor imobiliário, mas não antecipam quebras significativas dos preços das casas. Quando olhamos para o número de transações efetivas verifica-se que este número deverá continuar a cair.
O que muda na compra e venda de casa
Quem está interessado em comprar ou vender casa deve ter em conta estes pontos: o que esperar dos juros e da banca, como se deverão comportar os preços, ou ainda, que alterações irá sofrer a procura, enuncia Rui Bairrada, CEO do Doutor Finanças.
Analisando o que foi o primeiro semestre e os sinais já existentes, o Doutor Finanças, com a ajuda de especialistas da área, identifica seis tendências que vão marcar o imobiliário no segundo semestre de 2020.
Preços dos imóveis não devem descer para já
Apesar de ser uma realidade que muitos previam, o primeiro semestre de 2020 não revelou a diminuição dos preços dos imóveis como seria esperado, e isso, ainda que possa vir a acontecer, pode demorar mais do que aquilo que se antecipava.
De acordo com Gonçalo Nascimento Rodrigues, fundador do blog Out of the Box, especializado no mercado imobiliário, a queda de preços não irá acontecer antes do segundo semestre de 2021, devido aos apoios que têm vindo a ser dados às empresas e famílias.
Os vários agentes do mercado (Confidencial Imobiliário, Imovirtual e CASAFARI) explicam que os preços dos imóveis vendidos e anunciados aumentaram até junho. Por outro lado, o valor das rendas tem vindo a diminuir, mas isso não se deve continuar a verificar.
Rendas diminuem por tempo limitado
Com a crise provocada pela pandemia e a ausência de turistas, um maior número de imóveis entrou no mercado de arrendamento de longa duração, prevendo-se um “impacto negativo no mercado de arrendamento, com correção de preços em zonas turísticas não habitacionais”, de acordo com Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças.
No entanto, as previsões apontam para que esta realidade se esgote assim que a crise provocada pela COVID-19 termine, em linha com a história do mercado nacional de arrendamento nos últimos anos.
Juros permanecem baixos com boas condições de financiamento
No segundo semestre de 2020, é expectável que as taxas de juro permaneçam baixas, uma vez que o Banco Central Europeu (BCE) não pretende aumentar os juros de referência nos próximos meses, o que se reflete nos contratos de crédito aos particulares.
Os juros usados como indexantes nos contratos de crédito habitação estão em linhas com as expectativas em relação às políticas do BCE. E, neste contexto, deverão manter-se baixas por mais tempo. Além disso, os spreads praticados pelos bancos estão também baixos, conseguindo-se taxas de 1% ou inferiores.
De acordo com o último inquérito aos bancos, realizado pelo Banco de Portugal, os critérios de concessão de crédito “tornaram-se mais restritivos” no segundo trimestre de 2020, tendo havido mais “pedidos de empréstimo rejeitados” no segmento de crédito habitação e ao consumo. Contudo, os cinco grupos bancários, que participam no inquérito, antecipam que as condições de acesso ao crédito habitação se vão manter como estão. Face ao crédito ao consumo, há instituições que preveem que as condições se tornem “ligeiramente mais restritivas”.
Assim, neste momento as condições de financiamento estão mais atrativas do que as verificadas nos últimos anos e analisando os próximos meses, ainda que a procura de casa deva ser menor, antecipa-se uma manutenção das condições de concessão de novos financiamentos. Contudo é sempre possível que os bancos possam restringir os critérios de concessão de crédito.
Isto significa que é uma altura apropriada para pedir financiamento, tanto para a compra de casa, como para reduzir os custos que se têm atualmente com o crédito habitação. Independentemente da situação financeira atual, o Doutor Finanças recomenda que aproveite este momento para rever os seus encargos financeiros e avaliar se pode gerar poupança.
No final do ano podem mesmo existir razões adicionais para avaliar a possibilidade de transferir o empréstimo da casa, pois o Parlamento aprovou novas regras para o pagamento de comissões e os bancos vão deixar de cobrar pelo processamento da prestação dos créditos. No entanto, esta situação só se aplica aos novos contratos, ou seja, os clientes que atualmente têm empréstimos a decorrer e que já pagam este valor (que em alguns casos pode superar os três euros) vão continuar a pagar. Apenas os contratos assinados após a entrada em vigor das novas normas é que ficarão isentos desta comissão.
Procura de zonas periféricas e com espaço exterior aumentou
A pandemia, e o consequente período de confinamento, levaram muitas famílias a perceber que precisam de outro tipo de espaços de habitação. Assim, de acordo com Cláudio Santos do Doutor Finanças “será expectável que, nos próximos meses, se assista a uma troca superior ao normal, de imóveis em centros urbanos densos por imóveis nas periferias, com menor densidade populacional e com maiores espaços exteriores disponíveis”.
Sendo o trabalho remoto uma das novas tendências, este poderá ajudar a diminuir a necessidade de morar perto dos escritórios da empresa, optando por localizações menos urbanas e com maiores espaços de lazer.
Retorno do investimento externo vai ditar recuperação do setor
De acordo com um estudo da consultora em imobiliário Cushman & Wakefield, existem cerca de 7 mil milhões de euros disponíveis para investimento no mercado nacional. Estes dados mostram que nos próximos meses o mercado imobiliário português não vai deixar de ser um ativo atrativo para investidores externos, e o interesse não vai desaparecer por completo. Pode haver projetos adiados e investimentos congelados, mas o imobiliário tenderá a recuperar e o interesse externo deverá ganhar nova força.
Duração da pandemia dita quebras no setor
Os especialistas preveem ainda quebras significativas no setor imobiliário. Gonçalo Nascimento Rodrigues estima “uma quebra significativa este ano, de cerca de 30%, em número de transações, sendo ainda expectável que os preços das casas caiam, mas não para já, pois enquanto a banca continuar a emprestar, as transações vão continuar a existir, não justificando uma possível quebra de preços”.
Ricardo Guimarães, diretor da revista Confidencial Imobiliário, não tem dúvidas: “a grande questão que se coloca é qual a duração da crise.” Já Cláudio Santos conclui: “A grande diferença entre a realidade deste ano, quando comparada com a crise de 2008, é que atualmente o mercado não está numa bolha imobiliária, causando uma descida limitada de preços. Até ao final do ano vamos assistir a uma quebra no número das transações e isso terá impacto no mercado, mas devemos também assistir a uma retoma da procura motivada pela vontade de trocar de casa dentro do mercado nacional e à retoma da procura e do interesse da parte do mercado internacional.”